Comment le GRESB se mesure-t-il aux principales normes en matière de construction écologique ?

Les certifications de bâtiments écologiques sont devenues un élément familier de l’immobilier commercial. Elles permettent d’identifier les bâtiments qui répondent à des critères de durabilité spécifiques, tels que l’efficacité énergétique ou la conservation de l’eau. Des programmes tels que LEED, BREEAM et WELL sont souvent utilisés pour certifier des bâtiments individuels en fonction de leurs performances dans ces domaines.

Cependant, tous les cadres de durabilité ne se concentrent pas sur des bâtiments individuels. Certains cadres évaluent des portefeuilles entiers de propriétés et les entreprises qui les gèrent. Ces outils sont conçus pour suivre les performances environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) de plusieurs actifs.

Le GRESB est l’un de ces outils. Il ne s’agit pas d’une certification pour un bâtiment. Il s’agit plutôt d’une plateforme de reporting et de benchmarking utilisée par les investisseurs immobiliers, les gestionnaires de fonds et les propriétaires d’actifs.

Qu’est-ce que le GRESB et pourquoi est-il important ?

GRESB est l’acronyme de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Il s’agit d’un outil qui mesure la manière dont les sociétés immobilières gèrent les questions environnementales, sociales et de gouvernance dans l’ensemble de leur portefeuille de bâtiments.

Contrairement aux certifications telles que LEED ou BREEAM, qui se concentrent sur des bâtiments individuels, le GRESB a une vision d’ensemble. Il examine la manière dont une entreprise gère l’ensemble de ses propriétés, y compris les politiques, les données de performance et les pratiques de gestion.

Pourquoi les investisseurs s’intéressent-ils au GRESB ? Parce qu’il leur offre un moyen normalisé de voir quelles sociétés immobilières font du bon travail en matière de développement durable. Des scores GRESB plus élevés sont souvent le signe d’une meilleure gestion des biens immobiliers, avec des risques environnementaux et des coûts d’exploitation moindres.

Aperçu des principales certifications en matière de construction écologique

Alors que le GRESB s’intéresse à des portefeuilles entiers, les certifications de bâtiments écologiques se concentrent sur des propriétés individuelles. Ces certifications évaluent les performances des bâtiments dans des domaines tels que la consommation d’énergie, la conservation de l’eau et la santé des occupants. Chacune a son propre système de notation et ses propres exigences.

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)

LEED est en quelque sorte l’étalon-or des certifications de construction écologique en Amérique du Nord. Créé par le U.S. Green Building Council en 1998, il est désormais utilisé dans le monde entier.

LEED se concentre sur les économies d’énergie, l’utilisation rationnelle de l’eau, la sélection des matériaux et la qualité de l’air intérieur. Les bâtiments gagnent des points dans différentes catégories, et le total détermine le niveau de certification : Certifié, Argent, Or ou Platine.

Pour obtenir la certification LEED, il faut documenter les caractéristiques du bâtiment et les soumettre à un examen. Le coût varie en fonction de la taille et de la complexité du bâtiment, et une recertification est nécessaire tous les deux ans pour conserver le statut.

Officiellement publiée en 2025, LEED v5 est la dernière évolution de la certification phare en matière de construction écologique. Elle introduit de nouvelles évaluations axées sur la résilience climatique et l’impact humain, dans le but d’aligner les pratiques de construction sur les priorités environnementales et sociales contemporaines.

Méthode d’évaluation environnementale du Building Research Establishment (BREEAM)

BREEAM est le plus ancien système de certification des bâtiments écologiques, né au Royaume-Uni en 1990. Il est particulièrement populaire en Europe.

Cette certification évalue les bâtiments dans des catégories telles que l « énergie, la santé, l’eau, les déchets et l » écologie. Les bâtiments reçoivent des notes allant de « Pass » à « Outstanding » en fonction de leur score global.

BREEAM est connu pour sa flexibilité et son adaptabilité aux différents types de bâtiments et aux conditions locales. Comme pour LEED, les coûts de certification dépendent de la taille du projet, et un renouvellement est généralement requis tous les trois ans pour les bâtiments existants.

Fitwel

Fitwel est le nouveau venu, créé par les Centres américains de contrôle et de prévention des maladies. Il se concentre spécifiquement sur la manière dont les bâtiments affectent la santé et le bien-être des personnes.

Contrairement à d’autres certifications qui peuvent être complexes et coûteuses, Fitwel est conçu pour être simple et abordable. Il utilise un système de notation par étoiles (de 1 à 3 étoiles) basé sur le nombre de stratégies de promotion de la santé mises en œuvre par un bâtiment.

Fitwel a gagné en popularité parce qu’il est plus facile à obtenir que d’autres certifications et qu’il se concentre sur des améliorations pratiques qui profitent directement aux occupants, comme un meilleur accès aux escaliers, des espaces extérieurs et des options alimentaires saines.

WELL

La norme WELL Building concerne les personnes qui vivent à l’intérieur des bâtiments. Créée par l’International WELL Building Institute, elle se concentre exclusivement sur la santé et le confort des personnes.

WELL mesure les caractéristiques qui ont un impact sur les occupants, notamment la qualité de l’air, la pureté de l’eau, l’exposition à la lumière, le confort, la forme physique, l’alimentation et le bien-être mental. C’est la seule certification qui exige des tests sur site pour vérifier les performances.

Ce qui rend WELL unique, c’est qu’il fonctionne en parallèle avec d’autres certifications. De nombreux bâtiments visent à la fois les certifications LEED et WELL, par exemple, pour tenir compte à la fois de l’impact sur l’environnement et de la santé des occupants.

BOMA BEST

BOMA BEST (Building Environmental Standards) est la principale certification environnementale au Canada pour les bâtiments existants, développée par la Building Owners and Managers Association (BOMA) Canada. Elle évalue les performances opérationnelles dans des domaines tels que l’énergie, l’eau, l’air, le confort, la santé et le bien-être, les pratiques d’entretien et les déchets.

Contrairement aux certifications axées sur la conception, BOMA BEST se concentre sur la gestion quotidienne des bâtiments et l’amélioration continue. Les niveaux de certification vont de Bronze à Platine, et les bâtiments doivent renouveler leur certification tous les trois ans, en faisant preuve d’un suivi et d’une amélioration continus des performances.

BOMA 360

Le programme de performance BOMA 360, créé par BOMA International, est une certification américaine qui reconnaît l’excellence dans l’exploitation et la gestion des immeubles. Il va au-delà de la durabilité et inclut la préparation aux situations d’urgence, la satisfaction des locataires et les programmes de formation.

La certification BOMA 360 est souvent associée à ENERGY STAR ou LEED et donne un aperçu global des meilleures pratiques opérationnelles. Les bâtiments sont notés dans six catégories principales et la certification est valable trois ans, ce qui nécessite une documentation continue pour conserver le statut.

Comment les certifications de bâtiments écologiques influencent-elles les scores du GRESB ?

Les certifications de bâtiments écologiques et les scores du GRESB sont liés d’une manière simple : les bâtiments certifiés contribuent à augmenter le score du GRESB d’une entreprise. C’est logique, car les bâtiments certifiés sont généralement plus performants en ce qui concerne les paramètres environnementaux suivis par le GRESB.

Dans le système de notation du GRESB, les certifications des bâtiments représentent environ 10,5 % de la note totale. Cela peut sembler peu, mais cela peut faire la différence entre une note moyenne et une note de premier ordre.

Voici comment les différentes certifications se classent dans le GRESB :

Le GRESB accorde plus de poids aux certifications qui mesurent les performances réelles des bâtiments plutôt que les caractéristiques de leur conception. Par exemple, les certifications LEED pour l’exploitation et la maintenance (O+M) ou BREEAM In-Use obtiennent plus de points que les certifications pour les nouvelles constructions.

Le pourcentage de votre portefeuille possédant des certifications est également important. Si 80 % de vos bâtiments sont certifiés écologiques, vous obtiendrez un meilleur score que si 20 % seulement le sont.

• Une meilleure performance globale : Les bâtiments certifiés obtiennent généralement de meilleurs résultats dans plusieurs catégories du GRESB, et pas seulement dans la section relative à la certification.
• Cohérence des données : Les bâtiments certifiés disposent généralement de meilleurs systèmes de suivi de l’énergie, de l’eau et des déchets.
• Avantage de la vérification : Les données vérifiées par une tierce partie (que les certifications fournissent) obtiennent plus de crédit dans le GRESB.

Selon les données publiques du GRESB, les portefeuilles qui comptent le plus de bâtiments certifiés surpassent les autres d’environ 12 % en moyenne dans la composante Performance de l’évaluation.

Quels indices de référence complètent le GRESB pour la performance ESG des portefeuilles ?

Le GRESB fonctionne bien avec d’autres cadres de reporting pour donner une image complète de la performance en matière de développement durable. Alors que le GRESB se concentre spécifiquement sur l’immobilier, ces autres référentiels couvrent différents aspects des rapports environnementaux, sociaux et de gouvernance.

Carbon Disclosure Project (CDP)

Le CDP s’intéresse au changement climatique et aux émissions de carbone. Alors que le GRESB se concentre sur les bâtiments, le CDP s’intéresse à l’impact global d’une organisation sur le climat.

Les entreprises rendent compte au CDP de leurs émissions de gaz à effet de serre, de leur consommation d’énergie et de leurs stratégies en matière de climat. Ces informations sont ensuite notées de D- à A, ce qui permet aux investisseurs de se faire une idée de la manière dont les entreprises gèrent les risques climatiques.

Les données collectées dans le cadre du CDP peuvent servir de support aux rapports du GRESB, notamment en ce qui concerne les indicateurs environnementaux. De nombreuses sociétés immobilières déclarent aux deux systèmes, en utilisant des données similaires mais dans des formats différents.

Conseil des normes de comptabilité durable (SASB)

La SASB a élaboré des lignes directrices spécifiques en matière de reporting pour 77 secteurs différents, dont l’immobilier. Elle se concentre sur les questions de développement durable les plus susceptibles d’affecter les performances financières.

Pour les sociétés immobilières, les normes de la SASB couvrent des sujets tels que la gestion de l’énergie, l’utilisation rationnelle de l’eau et l’engagement des locataires. Elles s’alignent étroitement sur plusieurs indicateurs du GRESB.

La grande différence ? La SASB s’intéresse à la matérialité financière, c’est-à-dire à l’impact du développement durable sur les résultats. Le GRESB est davantage axé sur la performance ESG globale. L’utilisation des deux permet aux investisseurs d’avoir une vision plus complète de la manière dont le développement durable est lié à la réussite de l’entreprise.

Global Reporting Initiative (GRI)

La GRI est le cadre le plus complet en matière de rapports sur le développement durable. Il couvre les questions environnementales, sociales et de gouvernance pour tous les types d’organisations.

Contrairement au GRESB, qui est spécifique à l’immobilier, la GRI peut être utilisée par n’importe quelle entreprise dans n’importe quel secteur. Elle est également conçue pour toutes les parties prenantes, et pas seulement pour les investisseurs.

Les rapports de la GRI comprennent à la fois des chiffres (comme la consommation d « énergie) et des descriptions (comme les méthodes de gestion). Ce champ d’application plus large complète l » évaluation immobilière plus ciblée du GRESB, en fournissant un contexte autour de la gouvernance et des politiques sociales.

Directive concernant les rapports sur le développement durable des entreprises (CSRD)

CSRD est la nouvelle norme de l’Union européenne pour les rapports ESG des entreprises. Contrairement au GRESB, qui se concentre sur les actifs réels, la CSRD s’applique à des organisations entières, exigeant d’elles qu’elles divulguent des risques et des impacts détaillés en matière de développement durable.

Les entreprises doivent utiliser les normes européennes de reporting sur le développement durable (ESRS), qui couvrent des sujets tels que le climat, la biodiversité et la responsabilité sociale. L’objectif est de rendre les données ESG plus cohérentes et comparables dans l’ensemble de l’UE.

Pour les sociétés immobilières opérant en Europe, les rapports CSRD et GRESB se recoupent souvent. Un grand nombre des mêmes indicateurs environnementaux, tels que la consommation d’énergie et les émissions, peuvent être utilisés pour les deux cadres, en les adaptant simplement au format de chacun d’entre eux.

La CSRD met également l’accent sur la transparence fiscale. Les entreprises doivent divulguer la manière dont leurs stratégies fiscales s’alignent sur leurs engagements globaux en matière de développement durable. Cela signifie qu’il faut aller au-delà de la conformité légale – les rapports doivent montrer comment les contributions fiscales soutiennent l’équité sociale, les services publics et les objectifs environnementaux. Les pratiques fiscales transparentes sont considérées comme le reflet des valeurs et de la responsabilité des entreprises, ce qui renforce leur rôle dans le soutien des systèmes économiques durables.

Construire un avenir durable pour l’immobilier

Les certifications de bâtiments et le GRESB fonctionnent ensemble comme les pièces d’un puzzle. Les certifications telles que LEED se concentrent sur des bâtiments individuels, tandis que le GRESB s’intéresse à des portefeuilles entiers. Lorsque vous les réunissez, vous obtenez une image complète des performances en matière de développement durable.

Ces systèmes commencent à s’aligner plus étroitement. Le GRESB a récemment lancé un examen de la manière dont il évalue les certifications, dans le but de mieux reconnaître les normes de durabilité les plus efficaces. Cela reflète une tendance à l’intégration, où les données au niveau du bâtiment alimentent directement les rapports au niveau du portefeuille.

Les solutions basées sur la nature gagnent du terrain dans les systèmes de certification et le GRESB. Les programmes d’apiculture urbaine, par exemple, contribuent à la biodiversité tout en créant des expériences éducatives intéressantes pour les occupants des bâtiments. Ces programmes cochent plusieurs cases : avantages environnementaux, engagement social et valeur éducative.

Les stratégies de développement durable les plus efficaces portent sur plusieurs domaines à la fois. L’efficacité énergétique réduit les coûts et les émissions de carbone. La conservation de l’eau préserve les ressources. L’amélioration de la qualité intérieure renforce la santé et la productivité des occupants. Les initiatives en faveur de la biodiversité soutiennent les écosystèmes locaux tout en créant des opportunités d’apprentissage.

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